Note 1 Konsoliderings- og regnskapsprinsipper
Steen & Strøm ASA er et allmennaksjeselskap registrert i Norge. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Støperigt. 1, 0118 Oslo, Norge.
Regnskapet for regnskapsperioden 1. januar 2007 til 31. desember 2007 ble godkjent av styret i Steen & Strøm ASA 11. april 2008.
1.1 Grunnlag for utarbeidelse av årsregnskapet
Konsernregnskapet til Steen & Strøm ASA for regnskapsåret 2007 er avlagt i samsvar med IFRS og fortolkninger fastsatt av International Accounting Standards Board og som er vedtatt av EU og er obligatoriske for regnskapsåret påbegynt 1. januar 2007.
I henhold til børsforskriften er konsernets resultatregnskap presentert med tilsvarende tall fra de to foregående årsregnskap. Balanse og kontantstrømoppstilling er presentert med tilsvarende tall for foregående år.
Konsernregnskapet legger til grunn prinsippene i et historisk kost regnskap, med unntak av følgende regnskapsposter:
- Finansielle instrumenter som er vurdert til virkelig verdi over resultatet, lån og fordringer og andre finansielle forpliktelser som er regnskapsført til amortisert kost
- Investeringseiendommer er vurdert til virkelig verdi
Konsernregnskapet er utarbeidet med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og hendelser under ellers like forhold.
1.2 Endringer i regnskapsprisnipper
Regnskapsprinsippene konsernet benytter er sammenfallende med de benyttet i tidligere regnskapsår med unntak av følgende:
IAS 1 (endring) – Presentasjon av finansregnskapet
– kapital opplysning
Endringen krever ytterligere tilleggsopplysninger for at brukerne av finansregnskapet skal ha muligheten til å evaluere konsernets mål, retningslinjer og prosesser for kapitalforvaltning. Konsernet har implementert endringen i IAS 1, fra og med 1. januar 2007.
IFRS 7 Finansielle instrumenter: Offentliggjørelse
Denne standarden trådde i kraft 1. januar 2007. Denne standarden innfører nye krav for å forbedre rapporteringen av finansielle instrumenter. Konsernet implementerte denne fra ikrafttredelsestidspunket.
Følgende fortolkninger som har trådt i kraft og er implementert fra og med 1. januar 2007, men har ingen effekter for konsernet:
IFRIC 8
– Virkeområdet til IFRS 2
IFRIC 8 behandler spørsmålet om hvorvidt IFRS 2 Aksjebasert betaling skal anvendes på transaksjoner som omhandler utstedelse av egenkapitalinstrumenter hvor selskapet ikke kan identifisere de spesifikke varer eller tjenester som er mottatt. Konsernet vil anvende IFRIC 8 fra og med 1. januar 2007.
IFRIC 9
– Revurdering av innebygde derivater
IFRIC 9 krever at foretaket skal vurdere om et innebygd derivat skal skilles fra vertskontrakten og regnskapsføres som et derivat når foretaket første gang blir part i kontrakten. Etterfølgende revurdering er forbudt, med mindre kontraktens vilkår er blitt endret på en måte som i vesentlig grad endrer de kontantstrømmer som ellers ville ha vært påkrevd i henhold til kontrakten; dersom dette er tilfelle, kreves revurdering.
IFRIC 10
– Perioderapportering og nedskrivning
Nedskrivninger av tap på goodwill, investeringer i egenkapitalinstrumenter og investeringer i finansielle eiendeler balanseført til kost foretatt i en perioderapportering kan i henhold til IFRIC 10 ikke reverseres i en senere periode.
Ikke implementerte IFRS eller IFRIC fortolkninger som er utstedt, men ikke trådt i kraft:
Endring til IFRS 2
Aksjebasert betaling: Inntjeningsbetingelser
og kanselleringer
Denne endringen av IFRS 2 gir klarere veiledning til hva som er innvinningsbetingelser og hva som ikke er det. Videre reguleres også regnskapsføring av bortfalte rettigheter i opsjonsordninger som skyldes at andre betingelser enn innvinningsbetingelser, ikke oppfylles. Konsernet planlegger å anvende endringen fra og med 1. januar 2009.
IFRS 3 (revidert)
- Virksomhetssammenslutninger
I forhold til gjeldende IFRS 3 medfører den reviderte standarden enkelte endringer og presiseringer som gjelder anvendelsen av oppkjøpsmetoden. Konkrete forhold som berøres er blant annet goodwill ved trinnvis oppkjøp, minoritetsinteresser, betingede vederlag og oppkjøpsutgifter. Konsernet planlegger å anvende IFRS 3 (R) fra og med 1. januar 2010.
IFRS 8
– Driftssegmenter
IFRS 8 erstatter IAS 14 - Segmentrapportering. Standarden krever at konsernet bruker en ledelsestilnærming for identifikasjon av segmentene. Generelt skal informasjonen som rapporteres være det som ledelsen benytter internt for å evaluere segmentenes resultater og for å bestemme hvordan ressurser skal allokeres til segmentene. IFRS 8 krever opplysninger om grunnlaget segmentinformasjonen er utarbeidet ut fra, og fra hvilke typer produkter og tjenester hvert segment har inntekter. Konsernet vil anvende IFRS 8 fra og med 1. januar 2009.
IAS 1 (revidert)
– Presentasjon av finansregnskap
Den reviderte standarden medfører endringer i oppstillingsplanene, særlig i egenkapitaloppstillingen, og innfører en oppstilling av ikke-eier transaksjoner ”Oppstilling over Sum Innregnede Kostnader og Inntekter”. Konsernet vil anvende IAS 1 (R) fra og med 1. januar 2009.
IAS 23 (revidert)
– Låneutgifter
Den største endringen i IAS 23 (R) er at det ikke lenger vil være tillatt å løpende kostnadsføre låneutgifter som relaterer seg til en kvalifiserende eiendel. Balanseføring av låneutgifter vil dermed være eneste tillatte løsning. Konsernet vil anvende IAS 23 (R) fra og med 1. januar 2009.
IAS 27 (revidert)
– Konsernregnskap og separat finansregnskap
I forhold til dagens IAS 27 gir den reviderte standarden mer veiledning knyttet til regnskapsføring av endret eierandel i datterselskap og av utgang datterselskap. Videre endres dagens regler knyttet til fordeling av tap mellom majoritet og minoritet til at underskudd skal belastes minoritet selv om denne blir negativ. Konsernet planlegger å anvende IAS 27 (R) fra og med 1. januar 2010.
IFRIC 11
– Betaling med egne eller konsernets egenkapitalinstrumenter
IFRIC 11 gir veiledning i hvordan IFRS 2 Aksjebasert betaling skal anvendes ved betaling med selskapets egne egenkapitalinstrumenter eller egenkapitalinstrumenter tilhørende andre selskap i konsernet. Fortolkningen krever at en avtale om aksjebasert betaling hvor et foretak mottar varer og tjenester som betaling for selskapets egenkapitalinstrumenter, skal regnskapsføres som en aksjebasert betalingstransaksjon som gjøres opp i egenkapital, uansett hvordan egenkapitalinstrumentet vil bli anskaffet. Konsernet vil anvende IFRIC 11 fra og med 1. januar 2008.
IFRIC 12
– Service concession arrangements
IFRIC 12 omhandler hvordan private operatører skal anvende eksisterende IFRS standarder for å regnskapsføre forpliktelsene og rettighetene i konsesjonsavtaler. Konsernet vil anvende tolkningen fra og med 1. januar 2008.
IFRIC 13
– Customer loyalty programmes
Fortolkningen omhandler hvordan lojalitetsprogrammer som et foretak har mot sine kunder for å belønne disse for tidligere kjøp samt gi intensiver for ytterligere kjøp, skal innregnes og måles. Konsernet vil anvende IFRIC 13 fra og med 1. januar 2009.
IFRIC 14
– IAS 19 – the limit on a defined benefit asset, minimum funding requirements and their interaction
Fortolkningen omhandler begrensninger i balanseføring av pensjonsmidler hvor lovpålagte eller kontraktsfestede minimumsbeløp som innbetales overstiger forpliktelsen. Konsernet vil anvende IFRIC 14 fra og med 1. januar 2008.
Konsernet forventer ikke at implementering av endringene listet opp ovenfor vil få vesentlig effekt på konsernregnskapet på implementeringstidspunktene.
1.3 Presentasjonsvaluta
Konsernet presenterer sitt regnskap i norske kroner (NOK). Dette er også morselskapets funksjonelle valuta. Datterselskap med annen funksjonell valuta, omregnes til balansedagens kurs for balanseposter, og resultatposter omregnes til transaksjonskurs. Omregningsdifferanser er ført mot egenkapital. Ved avhendelse av utenlandske datterselskaper blir akkumulerte omregningsdifferanser knyttet til datterselskapet resultatført.
1.4 Konsolideringsprinsipper
Konsernregnskapet inkluderer Steen & Strøm ASA og selskaper som Steen & Strøm ASA har bestemmende innflytelse ovenfor. Konsernet har bestemmende innflytelse når det er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet konsernet eier, enten direkte eller indirekte, og oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet. Minoritetsinteresser inngår i konsernets egenkapital.
Oppkjøpsmetoden er brukt ved regnskapsføring av oppkjøpte enheter. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året er konsolidert fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører.
Investeringer i tilknyttede selskaper hvor konsernet har betydelige innflytelse, men ikke kontroll, er regnskapsført etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Bestemmende innflytes oppnås normalt når konsernet har investeringer på mellom 20 % og 50 % av selskapenes egenkapital.
Når konsernets tapsandel overstiger investeringen i et tilknyttet selskap, reduseres konsernets balanseførte verdi til null og ytterligere tap regnskapsføres ikke med mindre konsernet har en forpliktelse til å dekke dette tapet.
Konsernregnskapet tar inn felleskontrollert virksomheter og selskaper etter bruttometoden fra det tidspunkt felles kontroll oppnås og til felles kontroll opphører. Bruttometoden innebærer at andel felleskontrollert virksomhet tas inn linje for linje i konsernet for eiendeler, gjeld, inntekt og kostnader.
Felleskontrollert virksomhet er virksomhet som konsernet har felles kontroll over gjennom en kontraktsfestet avtale mellom partene. Et felleskontrollert selskap innebærer etablering av en egen enhet hvor hver av partene har sin eierandel og hvor det er felles kontroll.
Øvrige investeringer er regnskapsført i overensstemmelse med IAS 39, Finansielle instrumenter: Inntektsføring og Måling hvor utfyllede opplysninger er gitt i note 1.20.
Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende, inkludert internfortjeneste og urealisert gevinst og tap er eliminert. Urealisert gevinst oppstått ved transaksjoner med tilknyttede selskaper er eliminert med konsernets andel i tilknyttet selskapet. Tilsvarende er urealisert tap eliminert, men kun i den grad det ikke foreligger indikasjoner på verdinedgang på eiendelen som er solgt internt.
1.5 Kontanter og kontantekvivalenter
Kontanter inkluderer kontanter i kasse og bankbeholdning. Kontantekvivalenter er kortsiktig likvide investeringer som kan konverteres til kontanter innen 3 måneder og til et kjent beløp, og som inneholder uvesentlig risikomoment.
1.6 Kundefordringer og andre fordringer
Kundefordringer regnskapsføres til anskaffelseskost fratrukket tap ved verdifall.
1.7 Sikring
Før en sikringstransaksjon gjennomføres, foretar det en vurdering av hvorvidt et derivat skal brukes til a) sikring av virkelig verdi av en eiendel eller gjeld, b) en sikring av fremtidig kontantstrøm fra en investering, gjeldsbetaling eller en fremtidig identifisert transaksjon.
Konsernets kriterium for å klassifisere et derivat som et sikringsinstrument er som følger: (1) sikringen er forventet å være effektiv ved at den motvirker endringer i virkelig verdi eller kontantstrømmer til en identifisert eiendel, det forventes en sikringseffektivitet som er innenfor spennvidden på 80-125%, (2) effektiviteten til sikringen er pålitelig målbar, (3) det finnes adekvat dokumentasjon ved inngåelse av sikringen som viser at sikringen er svært effektiv, (4) for kontantstrømssikring, den forestående transaksjonen må være svært sannsynlig, (5) sikringen evalueres løpende og har vist seg å være effektiv gjennom de rapporteringsperiodene sikringen har ment å være.
(i) Kontantstrømssikring
Endringer i virkelig verdi til et sikringsinstrument som tilfredsstiller kravene for å være effektiv kontantstrømssikring er regnskapsført direkte mot egenkapitalen. Den ineffektive delen av sikringsinstrumentet blir resultatført løpende.
Om den sikrede kontantstrømmen resulterer i regnskapsføring av en eiendel eller gjeld blir alle tidligere gevinster og tap direkte ført mot egenkapitalen overført fra egenkapitalen og medtatt i førstegangs måling av eiendelen eller gjelden. For andre kontantstrømsikringer blir gevinster og tap direkte ført mot egenkapitalen overført til resultatet i samme periode som kontantstrømmen som utgjør sikringsobjektet resultatføres.
Når et sikringsinstrument opphører å være svært effektivt avsluttes sikringsbokføringen prospektivt. I dette tilfellet, vil akkumulert gevinst eller tap på et sikringsinstrument som er regnskapsført direkte ført mot egenkapitalen, først reverseres når den sikrede transaksjonen faktisk skjer.
Dersom den sikrede transaksjonen ikke lenger er forventet å finne sted, vil tidligere akkumulert gevinst eller tap på sikringsinstrumentet som er regnskapsført direkte mot egenkapitalen, reverseres og resultatføres.
Den delen av sikringen som ikke er effektiv er kostnadsført direkte.
Sikring av nettoinvestering i utlandet
Utviklingen i valutakurser innebærer både direkte og indirekte en økonomisk risiko for selskapet. Sikring oppnås gjennom at eiendeler og gjeld tas inn i samme valuta i de enkelte land. Valutaeksponeringen er i hovedsak begrenset til å gjelde egenkapitalandelen knyttet til investeringer i utlandet.
1.8 Varige driftsmidler
Varige driftsmidler, unntatt investeringseiendommer, er vurdert til kostpris fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Når eiendeler selges eller avhendes, blir kostprisen og akkumulerte avskrivninger fraregnet i regnskapet, og eventuell tap eller gevinst fra avhendingen blir resultatført.
Bygninger som ikke er klassifisert som investeringseiendommer er vurdert til kostpris fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger.
Kostprisen for anleggsmidler er kjøpsprisen, inkludert avgifter/skatter og direkte kjøpskostnader knyttet til å sette anleggsmiddelet i stand for bruk. Utgifter påløpt etter at anleggsmiddelet er tatt i bruk, slik som reparasjon og vedlikehold, resultatføres løpende.
Avskrivning er beregnet ved bruk av lineær metode over følgende brukstid:
- Bygninger 50 år
- Biler og maskiner 3-5 år
- Inventar og kontorutstyr 5 år
Avskrivningsperiode og –metode blir vurdert årlig for å sikre at perioden og metoden som brukes samsvarer med de økonomiske realiteter til anleggsmiddelet. Tilsvarende gjelder for utrangeringsverdi.
Nye kjøpesentre under utvikling er klassifisert som anleggsmidl under utførelse og er regnskapsført til pådratte kostnader relatert til kjøpesenteret. Anlegg under utførelse blir overført investeringseiendommer ved ferdigstillelse.
1.9 Leieavtaler
(i) Konsernet som leietaker
Konsernet har ikke inngått noen finansielle leieavtaler.
Operasjonelle leieavtaler
Leiekontrakter hvor det vesentligste av risikoen er på kontraktsmotparten, blir klassifisert som operasjonelle leieavtaler. Leiebetalinger er klassifisert som en driftskostnad, og resultatføres over kontraktsperioden.
(ii) Konsernet som utleier
Konsernet har ikke inngått noen finansielle leieavtaler.
Operasjonelle leieavtaler
Konsernet presenter eiendeler som er utleid som anleggsmidler i balansen. Leieinntekten er inntektsført lineært over leieperioden. Initielle direkte kostnader pådratt for å etablere leieforhold er tillagt den utleide eiendelens regnskapsførte verdi og blir kostnadsført i leieperioden i samsvar med inntektsføring av leieinntekten. Eventuelle leiereduksjoner kostnadsføres i de perioder de vedrører.
1.10 Investeringseiendom
Investeringseiendom består av tomter og bygninger som leies ut eller er rene investeringsobjekter. Disse eiendelene blir ikke brukt i den operasjonelle driften av selskapet. I overenstemmelse med IAS 40, Investment Property, er investeringseiendeler regnskapsført til virkelig verdi, og endringer i virkelig verdi blir resultatført i den perioden de oppstår. Virkelig verdi er vurdert til en estimert verdi i en transaksjon mellom uavhengige parter, uten fradrag for eventuelle transaksjonskostnader ved et eventuelt salg.Virkelig verdi settes til antatt salgsverdi på balansedagen. For å beregne virkelig verdi har selskapet utarbeidet en modell for verdsettelse. Modellen har en inntjeningsbasert tilnærming, og er en DCF (Discounted Cash Flow) modell som tar utgangspunkt i prognoser for de fremtidige netto kontantstrømmene som den enkelte eiendom forventes å generere.
Følgende elementer inngår i prognoser for fremtidige netto kontantstrømmer:
Leieinntekter
Andre inntekter
Sum inntekter
Kostnader til vedlikehold
Eiers andel av felleskostnader og markedsføring
Eiendomsskatt og forsikring
Administrasjon
Investeringer nødvendige for å oppnå antatte leieinntekter
Sum kostnader
Sum inntekter fratrukket sum kostnader gir
netto kontantstrømmer
Avkastningskravet fastsettes for hver eiendom med utgangspunkt i en langsiktig risikofri rente med tillegg av en risikojustering. Risikojusteringen foretas ut fra en vurdering av geografiske forhold, beliggenhet, senterets/eiendommens standard, leietakernes soliditet og leiekontraktenes varighet. Der sammenlignbare, faktiske transaksjoner er gjennomført, vurderes avkastningskravet som er benyttet ved disse.
Utvikling av nye kjøpesenter bokføres til kostpris frem til ferdigstillelse, og reklassifiseres til investeringseiendom ved ferdigstillelse. Ved videreutvikling av eksisterende kjøpesenter, regnskapsføres det eksisterende kjøpesenter og prosjektet som investeringseiendom.
Overføringer til, eller fra, investeringseiendommer er gjort når, og bare når, det foreligger endringer i bruk av eiendommen. Verdiendringer som oppstår ved reklassifisering av prosjekter til investeringseiendom blir resultatført.
Når en investeringseiendom blir reklassifisert til en driftsrelatert eiendel, vil virkelig verdi på datoen for reklassifisering bli kostprisen til eiendelen.
1.11 Finansielle instrumenter
Konsernet tok i bruk IAS 39, Financial Instruments: Inntektsføring og måling 1. januar 2005. I overensstemmelse med dette, er finansielle instrumenter klassifisert i følgende kategorier: holde til forfall, holdt for handelsformål og tilgjenglig for salg. Finansielle instrumenter med faste eller bestemte kontantstrømmer og bestemt innløsningsdato hvor konsernet har bestemt at investering skal holdes til forfall og konsernet evner å holde investeringen til forfall, er klassifisert som investeringer holdt til forfall.
Finansielle instrumenter som holdes med den intensjon å tjene på kortsiktige fluktuasjoner i priser, er klassifisert som holdt for handelsformål. Alle andre finansielle instrumenter, unntatt lån og fordringer opprinnelig utsted fra selskapet, er klassifisert som tilgjenglig for salg.
Finansielle instrumenter holdt til forfall er inkludert i finansielle anleggsmidler, om ikke innløsningsdato er innen 12 måneder etter balansedato. Finansielle instrumenter i gruppen holdt for handelsformål er klassifisert som omløpsmiddel, og finansielle instrumenter tilgjenglig for salg er presentert som omløpsmidler dersom ledelsen har bestemt å avhende instrumentet innen 12 måneder fra balansedagen.
Alt kjøp og salg av finansielle instrumenter er regnskapsført på transaksjonsdagen. Transaksjonskostnader inkluderes i kostpris.
Finansielle instrumenter klassifisert som tilgjenglig for salg og holdt for handelsformål er regnskapsført til virkelig verdi som er observert i markedet på balansedagen, uten fradrag for kostnader knyttet til salg.
Gevinst eller tap som følge av endringer i virkelig verdi på finansielle investeringer klassifisert som tilgjenglig for salg blir regnskapsført direkte mot egenkapitalen inntil investeringen faktisk er avhendet. Da vil akkumulerte gevinst eller tap på det finansielle instrumentet som tidligere er regnskapsført mot egenkapitalen bli reversert, og gevinst eller tap vil bli resultatført.
Endringer i virkelig verdi i finansielle instrumenter klassifisert som holdt for handelsformål blir resultatført og presentert i netto finansinntekter/-kostnader.
Investeringer holdt til forfall er regnskapsført til amortisert kost.
1.12 Avsetninger
En avsetning regnskapsføres når konsernet har en forpliktelse (rettslig eller selvpålagt) som en følge av en tidligere hendelse, det er sannsynlig (mer sannsynlig enn ikke) at det vil skje et økonomisk oppgjør som følge av denne forpliktelsen og beløpets størrelse kan måles pålitelig. Hvis effekten er betydelig, beregnes avsetningen ved å neddiskontere forventede fremtidige kontantstrømmer med en diskonteringsrente før skatt som reflekterer markedets prissetting av tidsverdien av penger og, hvis relevant, risikoer spesifikt knyttet til forpliktelsen.
1.13 Egenkapital
(i) Gjeld og egenkapital
Finansielle instrumenter er klassifisert som gjeld eller egenkapital i overensstemmelse med den underliggende økonomiske realiteten.
Renter, utbytte, gevinst og tap relatert til et finansielt instrument klassifisert som en gjeld, vil bli presentert som kostnad eller inntekt. Utdelinger til innehavere av finansielle instrumenter som er klassifisert som egenkapital vil bli regnskapsført direkte mot egenkapitalen. Når rettigheter og forpliktelser knyttet til hvordan utdelinger fra finansielle instrumenter blir foretatt avhenger av visse typer usikre hendelser i fremtiden og ligger utenfor både usteder og innehavers kontroll, vil det finansielle instrumentet bli klassifisert som gjeld dersom ikke sannsynligheten for at utsteder må betale inn kontanter eller andre finansielle eiendeler er fjernt på tidspunktet for utstedelse. I så tilfelle er det finansielle instrumentet klassifisert som egenkapital.
(ii) Egne aksjer
Pålydende av egne aksjer er presentert i balansen som et negativt egenkapitalelement. Kjøpspris utover pålydende er bokføres mot annen egenkapital. Tap eller gevinst på transaksjoner med egne aksjer blir ikke resultatført
(iii) Kostnader ved egenkapitaltransaksjoner
Transaksjonskostnader knytter til en egenkapitaltransaksjon blir regnskapsført direkte mot egenkapitalen etter fradrag for skatt. Kun transaksjonskostnader direkte knyttet til egenkapitaltransaksjonen regnskapsføres direkte mot egenkapitalen.
(iv) Annen egenkapital
(a) Fond for omregningsdifferanser
Omregningsdifferanser oppstår i forbindelse med valutaforskjeller i konsolideringen av utenlandske enheter.
Valutaforskjeller på pengeposter (gjeld eller fordring) som i realiteten er en del av et selskaps netto investering i en utenlandsk enhet behandles som omregningsdifferanser.
Ved avhendelse av utenlandsk enhet reverseres og resultatføres akkumulert omregningsdifferanse knyttet til enheten i samme periode som gevinsten eller tapet ved avhendelsen er regnskapsført.
(b) Fond for sikring
Fond for sikring inkluderer den samlede netto endringen i virkelig verdi på kontantstrømssikring, inntil den sikrede kontantstrøm oppstår eller ikke lenger er forventet å oppstå.
(c) Fond for virkelig verdi
Fond for virkelig verdi består av netto endringer i virkelig verdi på Investeringseiendommer. I tillegg inkluderer den samlede nettoendringer i virkelig verdi for finansielle instrumenter klassifisert som tilgjengelig for salg, inntil investering er avhendet eller hvor det er fastslått at investering ikke har verdi.
1.14 Minoritetsinteresser
Minoritetsinteressen inkluderer minoritetens andel av balanseført verdi av datterselskaper inkludert andel av identifiserte merverdier på tidspunkt for oppkjøp av et datterselskap.
Tap i et konsolidert datterselskap som kan henføres til minoritetsinteressen kan ikke overstige minoritetens andel av egenkapitalen i det konsoliderte datterselskapet. Overstigende tap regnskapsføres mot majoritetsinteressen andel i datterselskapet i den grad minoriteten ikke er forpliktet og kan ta sin del av tapet. Om datterselskapet begynner å gå med overskudd, skal majoritetens andel av datterselskapets egenkapital tilgodesees inntil minoritetsinteressen andel av tidligere tap er dekket.
Ved nedsalg til minoritetseier beregnes egne merverdier for minoriteten. Disse avskrives og belastes minoritetens andel av resultatet. Dette innebærer at majoritetens gevinst ved nedsalget overføres til majoritetens andel av egenkapitalen over avskrivningsperioden.
1.15 Prinsipper for inntektsføring
Inntekt regnskapsføres når det er sannsynlig at transaksjoner vil generere fremtidige økonomiske fordeler som vil tilflyte selskapet og beløpets størrelse kan estimeres pålitelig. Driftsinntekter er presentert fratrukket merverdiavgift og rabatter.
Leieinntekter fra investeringseiendommer inntektsføres lineært over leieperiode. Ved leietakers frikjøp av leiekontrakter blir vederlaget inntektsført over gjenværende leieperiode, eventuelt frem til lokalet overtas av ny leietaker. Inntekter fra garantier behandles på samme måte som ved frikjøp.
Inntekter relatert til prosjekter er resultatført i takt med fremdrift og når prosjektets resultat kan estimeres pålitelig.
Renteinntekter inntektsføres basert på effektiv rente-metode etter hvert som de opptjenes.
Utbytte inntektsføres når aksjonærenes rettighet til å motta utbytte er fastsatt av generalforsamlingen.
Kostnader
I de tilfeller selskapet kjøper en leietaker ut av leiekontrakten, kostnadsføres dette umiddelbart.
1.16 Valuta
Valutatransaksjoner
Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til kursen på transaksjonstidspunktet. Pengeposter i utenlandsk valuta omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Ikke-pengeposter som måles til historisk kurs uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til norske kroner ved å benytte valutakursen på transaksjonstidspunktet. Ikke-pengeposter som måles til virkelig verdi uttrykt i utenlandsk valuta, omregnes til valutakursen fastsatt på virkelig verdi fastsettelsestidspunktet. Valutakursendringer resultatføres løpende i regnskapsperioden.
Utenlandske enheter
Eiendeler og forpliktelser i utenlandske virksomheter, inkludert goodwill og virkelig verdi justeringer, som fremkommer ved konsolideringen, omregnes til norske kroner ved å benytte balansedagens kurs. Inntekter og kostnader fra utenlandske virksomheter omregnes til norske kroner ved å benytte gjennomsnittskurs. Valutakursdifferanser innregnes i egenkapital.
Omregningsdifferanse som følge av omregning av nettoinvestering i utenlandsk virksomhet spesifiseres som omregningsdifferanse i egenkapitalen. Omregningsdifferanser i egenkapitalen resultatføres ved avhendelse av utenlandsk virksomhet.
1.17 Ansatteytelser
Ytelsesplan
Konsernets selskaper tilbyr enkelte av sine ansatte pensjoner som er definert som ytelsesplaner. Pensjonsmidler er vurdert av aktuarer hvert år. Pensjonsforpliktelsen og pensjonskostnaden er fastsatt ved bruk av en lineær opptjeningsformel. En lineær opptjeningsformel fordeler opptjeningen av fremtidige pensjonsytelser lineært over opptjeningstiden, og betrakter opptjente pensjonsrettigheter til de ansatte i løpet av en periode som årets pensjonskostnad. Introduksjon av en ny ytelsesplan eller en forbedring av nåværende ytelsesplan medfører endringer i pensjonsforpliktelsen. Dette blir kostnadsført lineært frem til effekten av endringen er opptjent. Innføring av nye ordninger eller endringer i eksisterende ordninger som skjer med tilbakevirkende kraft slik at de ansatte umiddelbart har opptjent en fripolise (eller endring i fripolise) resultatføres umiddelbart. Gevinst eller tap knyttet til innskrenkninger eller avslutning av pensjonsplaner er resultatført når dette skjer. Aktuarmessig gevinster eller tap er amortisert over gjenværende gjennomsnittlig opptjeningstid.
Nåverdien av pensjonsforpliktelsene avhenger av en rekke faktorer. Enhver endring av forutsetningene påvirker de beregnede pensjonsforpliktelsene og fremtidige pensjonskostnader. Pensjonsforpliktelsen er beregnet med utgangspunkt i nåverdien av forventede kontantstrømmer. Diskonteringsrenten er estimert med grunnlag i rentenivået på norske 10-års statsobligasjoner med et estimert tillegg for å hensynta løpetiden. Selskapets rett til tilbakebetaling av noen eller alt av tidligere kostnader knyttet til å avslutte en ytelsesplan er resultatført når, og bare da, tilbakebetalingene er sikker.
Insentivavtaler med ansatte i ledergruppen
Konsernet har insentivavtaler for ansatte i ledergruppen. Se note 3.
1.18 Lån
Lånekostnader blir resultatført når lånekostnaden oppstår. Lånekostnader blir balanseført i den grad disse er direkte relatert til kjøp, bygging eller produksjon av et anleggsmiddel. Balanseføring av lånekostnader oppstår når rentekostnadene løper under byggeperioden til anleggsmiddelet. Balanseføring av lånekostnadene gjøres frem til det tidspunkt anleggsmiddelet er klart for bruk.
Lån er regnskapsført til provenyet som blir mottatt, netto etter transaksjonskostnader. Lånene blir deretter regnskapsført til amortiserte kostnader ved bruk av effektiv rente, hvor forskjellen mellom netto proveny og innløsningsverdi blir resultatført over låneperioden.
1.19 Inntektsskatt
Skattekostnad består av betalbar skatt og endring utsatt skatt. Utsatt skatt/skattefordel er beregnet på alle forskjeller mellom regnskapsmessig og skattemessig verdi på eiendeler og gjeld med unntak av:
- utsatt skatt som oppstår som følge av goodwillavskrivninger som ikke er skattemessig fradragsberettiget
- midlertidige forskjeller relatert til investeringer i datterselskapet eller tilknyttede selskaper da konsernet bestemmer når de midlertidige forskjellene vil bli reversert og da dette ikke er antatt å skje i overskuelig fremtid.
Utsatt skattefordel er regnskapsført når det er sannsynlig at selskapet vil ha tilstrekkelige skattemessige overskudd til å nyttiggjøre skattefordelen. På hver balansedato foretar konsernet en gjennomgang av ikke regnskapsført utsatt skattefordel og dets regnskapsførte verdi. Selskapene regnskapsfører tidligere ikke regnskapsført utsatt skattefordel i den grad det har blitt sannsynlig at selskapet kan benytte seg av den utsatte skattefordelen. Likeledes vil selskapet redusere utsatt skattefordel i den grad selskapet ikke lenger kan nyttiggjøre seg av den utsatte skattefordelen.
Utsatt skatt og utsatt skattefordel er målt basert på forventet fremtidig skattesats til de selskapene i konsernet hvor det har oppstått midlertidige forskjeller.
Utsatt skatt og utsatt skattefordel er regnskapsført uavhengig av når forskjellene vil reverseres. Utsatt skatt og utsatt skattefordel føres opp til nominell verdi og er klassifisert som langsiktig forpliktelse (finansielt anleggsmiddel) i balansen.
Betalbar skatt og utsatt skatt er regnskapsført direkte mot egenkapitalen i den grad dette relaterer seg til forhold som er regnskapsført direkte mot egenkapitalen.
Betalbar skatt og utsatt skatt/skattefordel er målt til skattesatsen som relaterer seg til opptjent, ikke distribuert egenkapital.
1.20 Nedskrivning av eiendeler
Nedskrivning av Finansielle eiendeler
Finansielle eiendeler vurdert til amortisert kost nedskrives når det ut fra objektive bevis er sannsynlig at instrumentets kontantstrømmer har blitt påvirket i negativ retning av en eller flere begivenheter som har inntrådt etter førstegangs regnskapsføring av instrumentet. Nedskrivningsbeløpet resultatføres. Dersom årsaken til nedskrivningen i en senere periode bortfaller, og bortfallet kan knyttes objektivt til en hendelse som skjer etter at verdifallet er innregnet, reverseres den tidligere nedskrivningen. Reverseringen skal ikke resultere i at den balanseførte verdien av den finansielle eiendelen overstiger beløpet for det som amortisert kost ville ha vært dersom verdifallet ikke var blitt innregnet på tidspunktet da nedskrivningen blir reversert. Reversering av tidligere nedskrivning presenteres som inntekt.
Finansielle eiendeler klassifisert som tilgjengelig for salg nedskrives når det er objektive indikasjoner på at eiendelen har falt i verdi. Det akkumulerte tapet som er innregnet direkte i egenkapitalen (differansen mellom anskaffelseskost og løpende virkelig verdi fratrukket nedskrivning som tidligere er innregnet i resultatet og eventuelle amortiseringsbeløp) fjernes fra egenkapitalen og innregnes i resultatet. Dersom den virkelige verdien av et gjeldsinstrument klassifisert som tilgjengelig for salg øker i en senere periode, og økningen objektivt kan knyttes til en hendelse som skjedde etter at nedskrivningen ble innregnet i resultatet, skal nedskrivningen reverseres over resultatet. Resultatført nedskrivning for en investering i et egenkapitalinstrument reverseres ikke over resultatet.
1.21 Virksomhetsområder
For ledelses formål er konsernet organisert i tre forskjellige virksomhetsområder i tre land. Virksomhetsområdene utgjør basisen for primær segmentrapportering. Finansiell informasjon vedrørende virksomhetsområder er presentert i note 2.
I rapporteringen på virksomhetsområder er salgsinntekter og kostnader mellom de ulike virksomhetsområder bruttoført, ikke eliminert.
1.22 Betingede forpliktelser og eiendeler
Betingede forpliktelser er ikke regnskapsført i årsregnskapet. Det er opplyst om vesentlige betingede forpliktelser med unntak av betingede forpliktelser hvor sannsynligheten for forpliktelsen er lav. En betinget eiendel er ikke regnskapsført i årsregnskapet, men opplyst om dersom det foreligger en viss sannsynlighet for at en fordel vil tilflyte konsernet.
Ved eventuelle oppkjøp av selskaper som innehar betingede forpliktelser blir forpliktelsene resultatført.
1.23 Hendelser etter balansedagen
Ny informasjon etter balansedagen om selskapets finansielle stilling på balansedagen er hensyntatt i årsregnskapet. Hendelser etter balansedagen som ikke påvirker selskapets finansielle stilling på balansedagen, men som vil påvirke selskapets finansielle stilling i fremtiden er opplyst om dersom dette er vesentlig.
1.24 Bruk av estimat i utarbeidelsen av årsregnskapet
Ledelsen har brukt estimater og forutsetninger som har påvirket eiendeler, gjeld, inntekter, kostnader og opplysning om potensielle forpliktelser. Dette gjelder særlig vurdering av investeringseiendommer. Fremtidige hendelser kan medføre at estimatene endrer seg. Estimater og de underliggende forutsetningene vurderes løpende. Endringer i regnskapsmessige estimater regnskapsføres i den perioden endringene oppstår. Hvis endringene også gjelder fremtidige perioder fordeles effekten over inneværende og fremtidige perioder. Se forøvrig note 8.