Redegjørelse for årsregnskapet

Steen & Strøm leier ut butikklokaler på sine kjøpesentre. Hva butikkene evner å betale i husleie avhenger i første rekke av deres butikkomsetning. Dette innebærer at leieinntektene til Steen & Strøm i stor grad avhenger av utviklingen i detaljhandelsomsetningen på sentrene. Kjøpesenterbransjen i Skandinavia hadde i 2007 gode rammebetingelser med både høy vekst i privat konsum og ytterligere økt andel av detaljhandelsomsetningen. Butikkomsetningen på våre kjøpesentre økte i gjennomsnitt med 4,5 prosent.

Driftsinntekter
Driftsinntektene utgjorde NOK 2.217,5 mill. Av dette beløp leieinntektene seg til NOK 1.214,3 mill. Det er en økning på 8,5% sammenlignet med fjoråret. Veksten kommer som følge av en generell økning i leieinntektene og høy investeringsaktivitet.

De aller fleste leiekontraktene har elementer av både minimumsleie og omsetningsleie. Nye kontrakter inngås normalt på 5 års varighet. Gjennomsnittlig gjenværende kontraktstid er p.t. i overkant av tre år.

Driftskostnader
Driftskostnadene utgjorde NOK 1.241,2 mill. som er en økning på 4,7 prosent mot året før. Økningen kan i hovedsak relateres til økt bemanningskapasitet og høyere vedlikehold av kjøpesentrene.

Verdireguleringer
Verdiøkning for investeringseiendommene var NOK 1.088,2 mill. i 2007 (NOK 936,8 mill.). Kjøpesenterporteføljen var pr 31.12.2007 bokført til

NOK 19.860,5 mill. og verdsatt etter en gjennomsnittlig yield på 6,2 prosent. Verdireguleringen kom som en følge av økt leie på grunn av inflasjonsregulering og realvekst. I tillegg har yieldskift påvirket reguleringen..

Driftsresultat
Konsernets driftsresultat ble NOK 2,064,5 mill. (NOK 1.762,1 mill.)

Finanskostnader
Steen & Strøms netto finanskostnader ble på NOK 508,3 mill. (NOK 301,9 mill.). Økningen har sammenheng med at netto rentebærende gjeld økte med NOK 1.469,2 mill., samt høyere rente. Rentebærende gjeld per 31.12.2007 var NOK 11.328,3 mill. Det ble i midten av desember 2007 foretatt en aksjekapitalutvidelse på ca. NOK 1.000 mill. Ca 1/3 av låneporteføljen er knyttet opp med fastrenteavtaler.

Resultat før skatt
Resultat før skatt ble NOK 1.556,2 (NOK 1.460,2 mill.). Korrigert for verdijusteringer og engangseffekter er resultatet 18,4 prosent svakere enn 2006-resultatet, primært som følge av økte finanskostnader.

Kontantstrøm
Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter utgjorde NOK 348,9 mill. (NOK 484,2 mill.), mens netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter beløp seg til NOK -2.115,7 mill. (NOK -2.880,2 mill.). Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter utgjorde NOK 2.270,6 mill. (NOK 2.137,9 mill.). Kontanter og kontantekvivalenter ble i 2007 redusert med NOK 244,0 mill og utgjorde pr. 31.12.2007 NOK 261,6 mill. Konsernet har likviditets-
reserver gjennom ubenyttede trekkrettigheter og ubelånte eiendommer.

Balanse
Konsernets eiendeler var pr 31.12.2007 bokført til NOK 23.863,0 mill. (NOK 19.825,6 mill.), hvorav investeringseiendommer utgjorde NOK 19.860,5 mill. (NOK18.077,1 mill.). Bokført verdi av konsernets prosjekter er NOK 1.763,9 mill. Det omfatter kun nye prosjekter (ikke prosjekter på eksisterende kjøpesentre). Steen & Strøms brutto inve-
steringer i 2007 var på NOK 2.203,8 mill.

De største investeringene var:

• kjøp av tomten til kjøpesenterprosjektet Emporia i Malmø (NOK 548,7 mill.),
  
• investeringer i utviklingsprosjektet Bryggen i Velje (NOK 493,5 mill.),
  
• utvidelse og rehabilitering av Sollentuna Center (NOK 334,6 mill.),
  
• investeringer i utvidelse og rehabilitering av Gulskogen Senter (NOK 305,0 mill.) og
  
• investeringer i utvidelse og rehabilitering av Metrosenteret (NOK 269,5 mill.)

I tillegg ble det gjort betydelige investeringer i forbindelse med sammenslåingen av Arken og Åsane Senter inn i et felles selskap.

Per 31.12.2007 var bokført egenkapital NOK 8.175,7 mill. tilsvarende en egenkapitalandel på 34,3 prosent (30,8 prosent). Det ble i desember gjennomført en emisjon på NOK 1.000,0 mill. Som vederlag for emisjonen overtok Steen & Strøm ASA en fordring på Canica AS på samme beløp.